綜合分析，解決某國際城一期部分樓宇滯銷的

突圍途徑：

    1、通過促銷公關(guān)，讓市民走進某國際城，重新認識某國際城，消除不良的市場傳言；

    2、重新分割市場，對于主要滯銷樓宇重新進行市場定位，創(chuàng)造性地運用項目功能轉(zhuǎn)換，迅速合理地消化掉滯銷單位。

    3、整個營銷將以“事件營銷”——“青年創(chuàng)業(yè)園計劃”為主線展開。

    4、以全新樓盤的形象推出市場，避免爛尾印象。

 

 

    針對診斷結(jié)果，做出相應(yīng)的策略，在各策略有機組合中，形成層層遞進，多級助推的效果，始終保持市場的高關(guān)注率，直完成一期的銷售，二期的順利開盤。

    二期開盤設(shè)定在秋季房交會，本案涉及在正式開盤之前二期形象導(dǎo)入工作，但二期的全盤推廣方案，另案提供。

    根據(jù)以上各策略，制定實施方案，方案將對各策略進行有機的融合，達到相互影響，相互作用的互補關(guān)系。

    樓盤形象工程的建設(shè)，分別從基礎(chǔ)形象和市場形象兩個方面同時進行。市場形象是在營銷推廣中綜合作用的結(jié)果，在其他策略中都有所顧及，不再單獨闡述，在此只在基礎(chǔ)形象方面的建設(shè)提出建議：

    1、清潔社區(qū)，做到清潔無死角；把社區(qū)主通道旁的施工設(shè)施搬到二期；清潔中心廣場、網(wǎng)球場，并保持下去；解決墻體“脫皮”問題。

    2、加速做好社區(qū)全面的綠化造景工程，完善中心廣場的景點建設(shè)；在人民路進入社區(qū)的主通道兩邊，擺放上萬盆花草；重點做好“青年創(chuàng)業(yè)園”的綠化和包裝，營造創(chuàng)業(yè)環(huán)境，弱化“死角”印象。以上所有工作爭取在5月中旬之前完成。

    3、完善社區(qū)的指示系統(tǒng)和導(dǎo)引系統(tǒng)， 在社區(qū)主通道中心位置，置一個不銹鋼架的社區(qū)指示圖，明確每一棟樓的位置和“青年創(chuàng)業(yè)園”的位置；把“青年創(chuàng)業(yè)園”在批示系統(tǒng)中單獨編號；在環(huán)形道兩側(cè)做一系列的樓宇批示牌；指明社區(qū)內(nèi)的每一處公共設(shè)施，如籃球場、網(wǎng)球場、中心廣場、停車場等；每一棟樓宇的山墻上掛上帶統(tǒng)一標志的樓棟號，每一單元都作詳細編號標注；環(huán)形道道路指示系統(tǒng)，減速帶，斑馬線等。

    4、沿主通道設(shè)計制作一套“某國際城社區(qū)生活品質(zhì)圖展”。主題：精神本質(zhì)。以感受社區(qū)時尚、自由、舒適、尊貴的生活為思路，以精神征服和心理誘導(dǎo)為目的，給受眾以較大的社區(qū)生活想象空間和“牽引力”。

    5、持續(xù)開展社區(qū)籃球賽、羽毛球賽，可以組織社區(qū)業(yè)主、公司員工、外單位員工等參與，最好做到每天有球賽，做好與外單位的羽毛球聯(lián)誼塞，以吸引外界人士進入社區(qū)。

    6、做到每一棟樓至少有一個固定保安，并設(shè)流動保安。

    7、完善社區(qū)生活配套，超市、醫(yī)療服務(wù)、洗浴等盡快配套。在招商中可針對這些生活必需配套給予特別優(yōu)惠的招商政策，如先進駐經(jīng)營，三個月后再付房款等辦法。

    8、為南門公交車站設(shè)計一個符合某國際城項目特質(zhì)的站亭，與相關(guān)市政單位協(xié)商實施。

    9、配合園藝建設(shè)，設(shè)計系列雕塑群，雕塑群分兩部分，一部分為歷史題材，一部分為未來題材。歷史題材以項目的前身運動為主題，未來題材以某國際城的工作生活為主題。

以上完成時間在6月之前。

 

    1、如何在事件營銷的過程中，同時解決企業(yè)形象與樓盤形象的問題，事件營銷不能單純以“促銷”為目的；

    2、在解決C1、D1、D4幾個滯銷樓的同時，如何兼顧其他樓宇的個別剩余戶型；

    3、在做到這些基本工作的同時，如何維護并延伸樓盤的品牌形象，為二、三期銷售創(chuàng)造市場人氣；

    4、如何在處理一期剩余樓宇和戶型的同時，避免與二期樓盤的沖突，因為二期樓盤吸取一期的經(jīng)驗教訓(xùn)，從規(guī)劃設(shè)計到戶型結(jié)構(gòu)，都更趨合理，價位也將低于一期；

    5、如何處理“青年創(chuàng)業(yè)園”與樓盤整體概念的關(guān)系。
二、某國際城青年創(chuàng)業(yè)園實施方案

    以營造創(chuàng)業(yè)環(huán)境，支持青年創(chuàng)業(yè)為口號，將C1、D1、D4三棟滯銷樓重新進行分割，辟為“青年創(chuàng)業(yè)園”。從概念上換新，把“青年創(chuàng)業(yè)園”引導(dǎo)為青年創(chuàng)業(yè)的“搖籃”；從價位上優(yōu)惠，與當前價相比，普遍下調(diào)11個百分點，整體價位比原價降低約11%，以均價2300元/平方米、起價1800元/平方米的特惠價格發(fā)售，在C1、D1、D4的價格統(tǒng)籌中，因為C1的位置最差，把C1的價位調(diào)整到最低限度，以防范該棟樓銷售再度出現(xiàn)真空；與“商住互換概念”相互呼應(yīng)；本活動在體現(xiàn)企業(yè)的社會責任感的同時，獲取創(chuàng)業(yè)人群和社會的好感，并使其充分認識某國際城的地理優(yōu)勢。

    23周歲至40周歲的在烏市創(chuàng)業(yè)人群。
3、相關(guān)支持

    設(shè)計一套“青年創(chuàng)業(yè)園”的標識，應(yīng)用在傳播系統(tǒng)和外墻指示系統(tǒng)，每棟樓的外墻和樓梯通道上都懸掛其標志；將“青年創(chuàng)業(yè)園”以相對獨立的形式進行包戶外包裝，在環(huán)形道和主要通道邊以不銹鋼指示牌標示；在其中一棟樓頂，豎立四塊大型燈箱招牌，使烏魯木齊的四個方位都可以看到；提供寬帶網(wǎng)等辦公基礎(chǔ)設(shè)施配套；提供相關(guān)物業(yè)服務(wù)。

    為了使該計劃具有更大的社會意義和影響力，建議爭取自治區(qū)團委或市團委的支持。

    青年創(chuàng)業(yè)園的優(yōu)惠方案分步實施，根據(jù)推廣效果具體調(diào)整。

    第一步，分期首付�？蛻粝热胱〗�(jīng)營，然后分期支付首期款，一年內(nèi)付清（如150平方米，價位2300元平方米的一套房，總價34.5萬元，首期三成共10.35萬元，可按季度支付，每季度約2.6萬元）。時間為一個月。

    第二步 先租后買�？蛻艨上热胱〗�(jīng)營，租約一年，租金8000/年，一次付清，到期后，客戶若買房，租金轉(zhuǎn)為首付款�？蛻羧舨毁I房，可繼續(xù)租用，也可退房。繼續(xù)租用租金根據(jù)當時行情定。 時間為二個月。

    第三步，待青年創(chuàng)業(yè)園實施進入尾聲，須要對少量極差戶型脫手，采取大幅降價的措施：最低價位1800元/㎡，并配以方案二實施。計劃為一個月。

    （1）解決C1、D1、D4樓宇的滯銷問題；（2）回避大盤降價的尷尬和諸多不良影響；（3）在社會認可樓盤降價的同時，更多地關(guān)注“青年創(chuàng)業(yè)園”的社會積極因素；（4）顯示企業(yè)社會責任感；（5）解決樓盤在市場上已經(jīng)形成的既定概念和功能導(dǎo)向與現(xiàn)有概念與功能導(dǎo)向的沖突問題。

    獲得特惠價格，比原價降低11%；免付三年物業(yè)管理費；享受政策支持；付款方式靈活，入主門檻降低；集中辦公，共創(chuàng)青年創(chuàng)業(yè)園品牌，共享品牌資源。

    4月初，首先召開新聞發(fā)布會，通過新聞渠道，讓市場認識“青年創(chuàng)業(yè)園”，激發(fā)社會的興趣，然后，以專題的形式對“青年創(chuàng)業(yè)園”報道，完成概念建設(shè)和前期渲染，最大限度地吊足創(chuàng)業(yè)人員的胃口；

    4月中旬，在房交會前，以一個整版廣告宣傳“青年創(chuàng)業(yè)園”，公布“加盟青年創(chuàng)業(yè)園”優(yōu)惠政策，同時，針對烏市青年創(chuàng)業(yè)者做一次派送廣告，通過此次大力推廣，把市場引入強銷期；

    進入5月，再次通過專題報道《創(chuàng)業(yè)青年對話某國際城》，把“青年創(chuàng)業(yè)園”推進銷售高峰期；

    進入6月，檢查“青年創(chuàng)業(yè)園”推廣工作，根據(jù)推廣效果調(diào)整市場姿態(tài)，在6月底基本完成“青年創(chuàng)業(yè)園”的銷售工作。

    整個推廣周期設(shè)計為三個月。

    為了避免與樓盤的整體推廣發(fā)生沖突，推廣手法主要運用新聞和傳單派送的形式，以廣告為輔。具體如下：

    在4月中旬，房交會之前，召開“青年創(chuàng)業(yè)園”新聞發(fā)布會，在晨報發(fā)布一次整版廣告；針對烏魯木齊各寫字樓、酒店等場所的中小公司派發(fā)一次宣傳單；其后，主要運用新聞統(tǒng)籌傳播，在樓盤整體的廣告中，附加“青年創(chuàng)業(yè)園”信息。